饱受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布(bù)了(le)关(guān)于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米。以(yǐ)北京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不(bù)低(dī)的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同(tóng)意，可在(zài)规定的(de)收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确(què)具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务(wù)项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理(lǐ)范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市(shì)场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门(mén)提(tí)出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具(jù)体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则(zé)，还需要看(kàn)各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前市场看，1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这(zhè)对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的(de)二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费(fèi)及(jí)税费均(jūn)由购房(fáng)者来(lái)承担。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中介公司(sī)将其视为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司(sī)可能(néng)会(huì)利(lì)用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将(jiāng)其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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