导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比(嘴巴含胸的感觉知乎bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三嘴巴含胸的感觉知乎(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居(jū)民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调(diào)查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)的(de)缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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