饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发(fā)布(bù)了关(guān)于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信(xìn)息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确(què)经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依(yī)赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗桥融(róng)资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行(xín兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗g)为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多(duō)的(de)一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前(qián)并未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将(jiāng)会(huì)同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费(fèi)就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部(bù)门提(tí)出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗服(fú)务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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