OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上(shàng)市(shì)的(de)8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随(suí)着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到租金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的(de)业(yè)绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计(jì)签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预(yù俄罗斯是资本主义还是社会主义)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户(hù)还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为(wèi)实(shí)际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的(de)态度(dù)，我们肯定(dìng)要全(quán)力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正(zhèng)常情况，而(ér)这次(cì)项目的(de)大租户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单层(céng)以一(yī)千平的(de)面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其(qí)他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资(zī)本平台(tái)和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程(chén俄罗斯是资本主义还是社会主义g)中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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