文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享(酒红色是哪几个颜色调出来的xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也(酒红色是哪几个颜色调出来的yě)提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发(fā)时代(dài)的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由(yóu)第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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