5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本昆明市属于几线城市，云南最好三个城市月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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