OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级(jí)市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”733是什么意思一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避(bì)的原(yuán)因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资价值(z733是什么意思hí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项(xiàng)进行了(le)解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管理人(rén)都变成了一(yī)家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了(le)一(yī)些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这和(hé)我们(men)在张江科(kē)学(xué)城这三十(shí)年建设(shè)发展过(guò)程中(zhōng)所经历(lì)的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前突(tū)发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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