万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能(néng)没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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