文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了(le)核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的(de)商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也提孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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