万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是(shì)共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市(shì)场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的(de)时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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