“现在的房地产很(hěn)难再(zài)出(chū)现像(xiàng)过去十年的系(xì)统性行情。”思睿(ruì)集团合伙人(rén)、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行(xíng)业分化的愈(yù)加(jiā)明显，让(ràng)机构和投资者的关注度从(cóng)板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，从行业(yè)来看，无(wú)论是业(yè)绩(jì)，还是估(gū)值，房地产都(dōu)已经双杀到了(le)最底部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再往(wǎng)下(xià)的(de)空间已经不(bù)大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如何(hé)寻(xún)找(zhǎo)房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地(dì)产赛(sài)道(dào)中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆(bào)雷的(de)情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需(xū)要满足以(yǐ)下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景的(de)、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下(xià)今年(nián)房(fáng)地产的(de)开发资金来源，可以发现，其实银行(xíng)的(de)信(xìn)贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷(dài)款的，房企的主要资金(jīn)来源来自新(xīn)盘的销售。但今(jīn)年(nián)新房(fáng)的(de)销售情况相较一(yī)般。再(zài)关注一下，哪些房企(qǐ)能从银行拿到钱，其实主要(yào)还是那些(xiē)有国(guó)企(qǐ)背(bèi)景的(de)房(fáng)企，民(mín)营房企相对比(bǐ)较困难，所以整个行(xíng)业出现了一个很明显的分化，无论是(shì)在销售，还是融资(zī)等(děng)各个(gè)方面都非常(cháng)明显。现(xiàn)在(zài)有国资背景(jǐng)的房企(qǐ)在(zài)资本市场表(biǎo)现相对较好，但(dàn)没有国资背(bèi)景的民(mín)营房企股(gǔ)价(jià)大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的成本优势，更具体一点(diǎn)，就是它的净(jìng)借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行业内(nèi)的(de)最(zuì)低水平(píng)；利润率是不是行业内最高的；融资成本是(shì)否是行业内最低的(de)；建安成本是否(fǒu)也(yě)是业内(nèi)最低的(de)；乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思这(zhè)些都是我(wǒ)们看重的一家(jiā)房企(qǐ)的(de)综合成本。

　　需要注意的(de)是，能够同时满足上述条(tiáo)件的房企并不多。即便(biàn)是在国(guó)央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐(zhú)渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截(jié)至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此(cǐ)之外，城(chéng)建发展、京(jīng)投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投(tóu)控股等国央(yāng)企房(fáng)企也踩了“三(sān)道红线”中的(de)两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕(tì)其(qí)重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即(jí)便是有着较稳健特色的国(guó)央企房企，其财务指(zhǐ)标称得(dé)上完全健康的(de)仍是少数。而更加值(zhí乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思)得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至地方国(guó)企(qǐ)开始大(dà)举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验(yàn)着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重(zhòng)要，节奏把握准确，有(yǒu)助(zhù)于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激(jī)进(jìn)的扩张拿地节奏也有可能(néng)让房(fáng)企重(zhòng)蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其配置的(de)一家(jiā)房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借贷比(bǐ)例(lì)都维持在(zài)33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而(ér)到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其(qí)开始在一线城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企新(xīn)购入地块也实现了快速的开(kāi)盘(pán)利(lì)用率，预计今年会有更多的楼盘入市(shì)。像这类企(qǐ)业(yè)就符合“最(zuì)后的赢家”的特(tè)点(diǎn)。一方(fāng)面，在于它本身储备了(le)很多(duō)弹药，去(qù)年(nián)拿地超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城市，另外(wài)一半也主要(yào)集(jí)中在强二(èr)线和二线城市；另一方面，它的扩张是(shì)有节制(zhì)地(dì)扩张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同样提(tí)醒道(dào)，与(yǔ)之相(xiāng)反，有些房企(qǐ)的(de)扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者(zhě)说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的民营企业的(de)影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要(yào)出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果(guǒ)负(fù)债率扩张得太快，但未来的两年市场没有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如(rú)何来(lái)衡量一家房企的扩张速度是否(fǒu)激(jī)进？陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净负(fù)债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这(zhè)一(yī)标准要比(bǐ)“三道红线”对房企(qǐ)的净负债(zhài)率要求不得高(gāo)于100％要(yào)更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没(méi)有那么快，所(suǒ)以要规避公(gōng)司净负债率提高到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率(lǜ)都在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率(lǜ)持(chí)续(xù)居高不下，在(zài)2020年(nián)至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在(zài)践行较积极(jí)的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地控制了(le)公司(sī)的(de)扩张速度与净(jìng)负债率(lǜ)水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨江集(jí)团等个别(bié)民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家(jiā)”的(de)黑马特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指出，实(shí)际(jì)上，他们(men)是(shì)以同一筛(shāi)选(xuǎn)标准来看(kàn)国央企与民营房(fáng)企，但在(zài)各维度的实(shí)际表现上，国(guó)央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央(yāng)企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到(dào)想融(róng)就融，这样，国(guó)央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房(fáng)企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民(mín)营企业(yè)中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍有少数民(mín)营房企同(tóng)样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十大流通(tōng)股东(dōng)中新进了“中国(guó)工商银(yín)行股(gǔ)份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合型证券投(tóu)资基(jī)金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年开始，百(bǎi)亿私(sī)募珠海(hǎi)阿巴马资(zī)产管理有限公司就长(zhǎng)期(qī)持有滨江集团。根据(jù)一(yī)季报(bào)，该资产公司(sī)的几只产品(pǐn)合(hé)计持(chí)有滨江集(jí)团9543万(wàn)股(gǔ)，约占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其(qí)自身的基本面表现存在(zài)一(yī)定关系。2020年以来的(de)近三年时间(jiān)，房地(dì)产市场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江(jiāng)集(jí)团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩表现(xiàn)、销售规(guī)模、新增土(tǔ)储、股价表现(xiàn)等多维度都(dōu)表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实(shí)现同(tóng)比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报，今(jīn)年一季度(dù)，滨江集(jí)团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭(háng)州的战略布局关系(xì)密(mì)切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭(háng)州地(dì)区的营收(shōu)比重只占(zhàn)到近六成。近三年(nián)持(chí)续(xù)稳居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团(tu乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思án)在杭州的土(tǔ)储补充同样较为(wèi)积极(jí)，根据(jù)诸葛(gé)找房(fáng)、住在(zài)杭(háng)州网数据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿(ná)地金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持(chí)续稳(wěn)居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突出表现，也让滨江集(jí)团的房企(qǐ)排(pái)名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名已冲(chōng)进前十，根据中指数(shù)据(jù)，2023年前4月，滨(bīn)江集团实(shí)现(xiàn)销售额(é)607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨(bīn)江集团股(gǔ)价翻了(le)超一倍以(yǐ)上，而(ér)近期，滨江集团更是(shì)迎来多(duō)家机(jī)构的集(jí)中调研。滨江集团发布公告(gào)表(biǎo)示，公司于(yú)5月10日接(jiē)受了信(xìn)达(dá)证券、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华(huá)养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发(fā)只是房地产产(chǎn)业链上的中游(yóu)环(huán)节，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材(cái)料供应商(shāng)，而下游应用(yòng)行(xíng)业主(zhǔ)要(yào)包括中介服务、家用电(diàn)器(qì)、物业(yè)管理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发环节与上游(yóu)材料端息息(xī)相关，新盘开(kāi)工不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅(mì)个(gè)股阿(ā)尔法的思路渐渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中国房地(dì)产行业在进入存量房时代，所(suǒ)以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们相对看好，因(yīn)为居(jū)民保(bǎo)有的(de)住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新(xīn)的需(xū)求也会越来越(yuè)多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消费(fèi)的增长却一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看好(hǎo)和内装相关的行业(yè)，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰(shì)等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙头年(nián)内(nèi)表(biǎo)现的统计，目前暂(zàn)居前两位的都(dōu)是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是(shì)富(fù)安娜(nà)和水星家纺，特别是前(qián)者在月线连收七根阳线(xiàn)的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠(mián)家居、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产及(jí)销(xiāo)售，旗(qí)下拥(yōng)有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季(jì)度(dù)报(bào)告(gào)显示(shì)，报告期内(nèi)，富(fù)安娜实现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实(shí)现归属于上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一(yī)季报的十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，能够发现该(gāi)股早已成为(wèi)基金(jīn)重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的中欧价(jià)值(zhí)发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价(jià)值和私(sī)募(mù)的明(míng)河2016，都在其中出现(xiàn)，占(zhàn)据了(le)半壁江(jiāng)山(shān)。需要强调的是(shì)，中(zhōng)欧的两(liǎng)只基金(jīn)都是价值派(pài)基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)曹名长在(zài)管的产(chǎn)品(pǐn)，首(shǒu)季其同时重仓的(de)房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光一(yī)时的家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏(sū)进程(chéng)缓慢等多因(yīn)素一度沉寂，不(bù)过好(hǎo)在困境反转(zhuǎn)露(lù)出(chū)曙光，家居(jū)板块(kuài)中年内表现最好的(de)是志邦家居。同一时间段，该股年(nián)内上(shàng)涨已经超过23％，从(cóng)业(yè)绩来看(kàn)，无论是营收还是(shì)归母(mǔ)净利润(rùn)，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他管理的(de)广发(fā)策略优(yōu)选和(hé)广发(fā)安(ān)宏回报均(jūn)增(zēng)加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成(chéng)为志邦家居十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东中仅有的两只(zhǐ)公募(mù)。有意思的是(shì)，他似乎对于(yú)定制(zhì)家居类标的情有独(dú)钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三只产(chǎn)品均登榜十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东，其也成为他(tā)的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家(jiā)居家(jiā)纺外，下游的物(wù)业股也越来越被机构(gòu)所青睐，不过这类标的大多(duō)在香港(gǎng)上(shàng)市，如何选择成为难题。对此，前(qián)述上海公募基金经理(lǐ)举例分(fēn)析(xī)：“物(wù)业服务不是一(yī)个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还是(shì)希(xī)望(wàng)挣的是市场(chǎng)化应(yīng)该(gāi)挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到期的(de)合同里(lǐ)提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分(fēn)项目到期(qī)之后，经过两(liǎng)三轮合(hé)同周期还能(néng)做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能(néng)做到产(chǎn)品提价的公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一(yī)开始是(shì)挣钱的(de)，后面因为保(bǎo)安这些固定人员成本的(de)年度增(zēng)长，不过服务没有特别好(hǎo)，客户(hù)没(méi)有那么满意，能做到提价(jià)难度是(shì)非常大的。但是该公(gōng)司能在业(yè)内做到(dào)到期之(zhī)后提价(jià)率比较高，这跟(gēn)它(tā)的定(dìng)位和比较好(hǎo)的服务是有关系的。”他进一(yī)步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思