文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和城乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面(mià解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音n)不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认(rèn)无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还(hái)定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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