“现在的(de)房(fáng)地产很难再出现(xiàn)像过去十年的系(xì)统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席(xí)经济学家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行业分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的(de)关注度从板块向单个(gè)标的转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地产都已经双杀到了最底部(bù)，而(ér)且是反复地杀(shā)到(dào)了底部，再往(wǎng)下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进(jìn)行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了(le)半天，标的公司出现爆雷的情(qíng)况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下(xià)三(sān)个基准：有大的(de)国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注(zhù)一下今年房地产的开(kāi)发资(zī)金来源，可以发(fā)现，其实银行的(de)信贷倾向是不(bù)太愿意给(gěi)房企贷款的(de)，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房(fáng)的销售(shòu)情况相较(jiào)一般。再关(guān)注一(yī)下，哪些房企(qǐ)能从银行(xíng)拿到(dào)钱，其(qí)实主(zhǔ)要还是(shì)那些有国(guó)企背(bèi)景的(de)房企，民(mín)营(yíng)房企相对比较(jiào)困(kùn)难，所(suǒ)以整个行业(yè)出(chū)现了一(yī)个很明显的(de)分化，无论(lùn)是在销(xiāo)售，还是融资等各个方面都非常明显。现在有国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的(de)房(fáng)企(qǐ)在资本市场表现相对较好，但(dàn)没有(yǒu)国(guó)资(zī)背景(jǐng)的民营房(fáng)企股价大多表现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重(zhòng)视企业的成本优势，更具(jù)体(tǐ)一(yī)点(diǎn)，就是它的净借(jiè)贷(dài)水(shuǐ)平(píng)（净(jìng)负债率(lǜ)）是不(bù)是行业(yè)内的最低(dī)水平(píng)；利(lì)润率是不是(shì)行业内最(zuì)高的；融资成本(běn)是(shì)否是行业(yè)内(nèi)最低的；建安成本是否也是业内(nèi)最低的；这(zhè)些都是我们(men)看重的(de)一家房企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条(tiáo)件的房企并不多。即便是(shì)在国(guó)央企中，仍有部(bù)分(fēn)房企(qǐ)出(chū)现了(le)“三道红(hóng)线”的“踩线”情(qíng)况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年(nián)末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格(gé)力地产、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城投(tóu)、首开股份、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投控股(gǔ)等(děng)国央企房(fáng)企也(yě)踩了“三道红线(xiàn)”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企，其财务指标称得(dé)上完(wán)全健(jiàn)康的仍是少数。而(ér)更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至地方国(guó)企(qǐ)开始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步考验(yàn)着国央企的(de)资金链情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而(ér)言，扩张速度的(de)张弛(chí)有度尤为重要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有助于房(fáng)企储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未(wèi)来市场，以(yǐ)及过(guò)于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能(néng)让房(fáng)企重(zhòng)蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进(jìn)行举例(lì)，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例(lì)都维持在(zài)33％左(zuǒ)右(yòu)，完(wán)全没(méi)有(yǒu)增(zēng)加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉(jué)到机会来了，其(qí)开始(shǐ)在一线城市进行大举拿地(dì)，净(jìng)负债率也由此前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接(jiē)近三分(fēn)之一。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块也实(shí)现(xiàn)了快速(sù)的开盘利(lì)用率，预计今年会有更多(duō)的楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类企业(yè)就(jiù)符合“最后的赢家(jiā)”的(de)特点。一(yī)方面，在于它(tā)本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城(chéng)市，另外一半也主要集中在强(qiáng)二线和(hé)二线城市；另一方面，它的扩(kuò)张是有节制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些房企的扩张速(sù)度让人感觉又回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到了(le)2016年～2020年期(qī)间扩张的(de)民营企业的(de)影子。虽然说，见(jiàn)到机(jī)会(huì)时要出手，但出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债(zhài)率(lǜ)扩(kuò)张得(dé)太(tài)快，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负债率水平，在我看来，这个比例(lì)如果(guǒ)超过60％，就(jiù)是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一(yī)标(biāo)准要比“三道红(hóng)线”对房企的净(jìng)负(fù)债率要求不(bù)得高于100％要更(gèng)加严(yán)格。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当前房地(dì)产行业的(de)复苏速度并没(méi)有那么快(kuài)，所(suǒ)以要规(guī)避公司(sī)净负债率提(tí)高到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房(fáng)企(qǐ)梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产、中国(guó)金茂、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀地(dì)产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产净负债率持(chí)续(xù)居高不下(x中国哪里的莲子最好吃ià)，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成鲜明对比(bǐ)的是，华(huá)润(rùn)置地、中国海外(wài)发展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团、招商(shāng)蛇(shé)口、龙湖集团等(děng)房企在践行较积极的拿地(dì)策略的同时，也较好地控制了公司的(de)扩张速(sù)度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的(de)黑马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指出(chū)，实(shí)际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准(zhǔn)来(lái)看(kàn)国央企与(yǔ)民营房企(qǐ)，但在(zài)各维度的实际(jì)表现上，国(guó)央企确实会(huì)更胜一(yī)筹。如国央企的融资成本更(gèng)低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够(gòu)做到(dào)想融就融(róng)，这样(yàng)，国(guó)央企自(zì)然而然(rán)就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更(gèng)加看好国(guó)央企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业中就没(méi)有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少数(shù)民营(yíng)房企(qǐ)同(tóng)样受到机构的青(qīng)睐。比(bǐ)如(rú)，根(gēn)据2023年一季报，滨(bīn)江集团(tuán)的十大(dà)流(liú)通(tōng)股东中新进了(le)“中国工商银(yín)行股份有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配(pèi)置混合型证券(quàn)投资基金”“全国社保基(jī)金一(yī)一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私(sī)募(mù)珠(zhū)海阿巴马资(zī)产管理有(yǒu)限公司(sī)就(jiù)长(zhǎng)期(qī)持有滨江集(jí)团。根据(jù)一季报(bào)，该资产公(gōng)司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其自身的基(jī)本面(miàn)表现存(cún)在一定关系。2020年以来(lái)的(de)近三年时间，房地(dì)产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本土房企的滨江集(jí)团(tuán)仍是表现出较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江集(jí)团(tuán)在业绩表现、销售规(guī)模、新增土储(chǔ)、股价(jià)表现等多维度(dù)都表(biǎo)现(xiàn)了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报，今(jīn)年一季度，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团更是实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时(shí)代(dài)”仍能保持自身(shēn)业(yè)绩的持续增长，和滨江集团扎根杭(háng)州的战略布局关(guān)系(xì)密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七(qī)成营(yíng)收(shōu)来自(zì)杭州地(dì)区，而(ér)在2021年(nián)，杭(háng)州地(dì)区(qū)的营(yíng)收(shōu)比重只占(zhàn)到近六成。近三年持(chí)续稳居杭州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州的土储补充(chōng)同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数(shù)据显示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续(xù)稳居杭州(zhōu)的本土第一(yī)。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨江集(jí)团(tuán)的房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲(chōng)进前(qián)十，根(gēn)据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集(jí)团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一(yī)倍以上，而(ér)近期(qī)，滨江集团更是(shì)迎来多家机构的集中调研。滨江集(jí)团发(fā)布公告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基(jī)金(jīn)、建信养(yǎng)老、新华养老(lǎo)等18家机(jī)构调(diào)研。

　　产(chǎn)业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房地产产业链上的中游(yóu)环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻纤等(děng)材(cái)料供应商，而下游应用行业主要包括中介(jiè)服务、家用电器、物(wù)业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地(dì)产开发环节与(yǔ)上游(yóu)材料端息(xī)息(xī)相关，新盘开工不足导致上游(yóu)不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法的思路(lù)渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产(chǎn)产(chǎn)业链，尤其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性的家装家居领(lǐng)域，我们相对看好，因为居民保(bǎo)有的(de)住房规模(mó)越来越(yuè)大，随着时间的增加(jiā)，内装(zhuāng)更(gèng)新的需求也(yě)会越(yuè)来越多。美国(guó)过去的(de)数(shù)据充分说(shuō)明了这一(yī)点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见顶之后，家(jiā)具消(xiāo)费的(de)增长却一直(zhí)都很好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)，我们相对看好和(hé)内装相关的(de)行(xíng)业(yè)，例如消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金(jīn)人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目前(qián)暂居前两位的都是来自家纺赛道的(de)公司，它们(men)分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特(tè)别是前者在月线连收七根(gēn)阳(yáng)线的基础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富安(ān)娜(nà)主(zhǔ)要(yào)从(cóng)事(shì)纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活(huó)类产(chǎn)品的(de)研发、设计(jì)、生产及销售(shòu)，旗下(xià)拥有原创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇(qí)智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿(yì)元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润约(yuē)1.11亿(yì)元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，能够(gòu)发现该股早已成为基(jī)金(jīn)重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括公募的(de)中欧(ōu)价值发(fā)现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价(jià)值(zhí)和私募的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调的(de)是，中(zhōng)欧的两只(zhǐ)基金都是价(jià)值派(pài)基金经理曹名长在(zài)管的产品，首(shǒu)季(jì)其同时(shí)重仓的房地产产(chǎn)业链股票还(hái)有(yǒu)金(jīn)地集(jí)团和大亚圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而言(yán)，前几年(nián)曾经风光一时的家居(jū)板块也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不(bù)过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居(jū)板块中(zhōng)年内表现最好的是志(zhì)邦家居。同一时间段(duàn)，该股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩(jì)来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润(rùn)，公司都实现了(le)同(tóng)比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股股东来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》发现广(guǎng)发(fā)基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他(tā)管理(lǐ)的(de)广发策略(lüè)优选和广发(fā)安宏回报均(jūn)增加了持(chí)股，而这(zhè)两只产品也成为志(zhì)邦家居十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)中仅有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)公(gōng)募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制家居类标(biāo)的情(qíng)有独钟，在另(lìng)一家赛(sài)道公司金牌(pái)橱(chú)柜(guì)中，他管理的全部三只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大流通股股东，其也成为(wèi)他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游(yóu)的物业股也越(yuè)来越被机(jī)构所青睐，不过这类(lèi)标的大多在香港(gǎng)上市，如(rú)何选(xuǎn)择成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是(shì)一个(gè)高毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦，我选(xuǎn)公司(sī)还(hái)是希望挣的(de)是市(shì)场化应该挣的(de)钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经(jīng)买的(de)绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到期(qī)的合同里(lǐ)提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分(fēn)项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同(tóng)周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产(chǎn)品提价的公司很少，因为(wèi)物业公司(sī)很(hěn)容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固定人员成本的(de)年度增长(zhǎng)，不过(guò)服务没(méi)有特别好，客户没有那么满意，能做(zuò)到提价难度是非常大的(de)。但是该(gāi)公司(sī)能在业内做到到期之后提价率比较高，这跟它的定位和比较好的(de)服务是(shì)有关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中国哪里的莲子最好吃