OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪(xù)面(miàn)等多(duō)重因(yīn)素(sù)影响，不(bù)好判断价格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实有些隐(yǐn)含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很适(shì)合稳健(jiàn)类宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价投资(zī)者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的(de)可宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业(yè)、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么(me)多储备(bèi)租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一(yī)千平(píng)的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据(jù)自(zì)身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些(xiē)其他(tā)在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资(zī)产上市(shì)平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它(tā)未来(lái)的发展。”相关(guān)负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和(hé)我们(men)在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预(yù)期(qī)和(hé)市场的信心。”

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