5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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