近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以世界上女性最开放的是哪个国家现(xiàn)金形式(shì)分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资(zī)产情(qí世界上女性最开放的是哪个国家ng)况(kuàng)<世界上女性最开放的是哪个国家/p>

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称(chēng)。

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