近两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流地肖指哪几个生肖？，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投地肖指哪几个生肖？资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng地肖指哪几个生肖？)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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