导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭粗犷，粗旷和粗犷区别在哪户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下(xià)房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ粗犷，粗旷和粗犷区别在哪)定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一(yī)套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预(yù)期。

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