饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了关(guān)于规范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不对(duì)称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题(tí)，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收200克是几两 200克是多少毫升。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当(dāng)前北(běi)京二手房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机(jī)构在实际收取费用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会(huì)结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准(zhǔn)，不(bù)得混合标(biāo)价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场监(jiān)管部门(mén)会(huì)同有关部门依法查(chá)处不(bù)按规定明码标价(jià)、200克是几两 200克是多少毫升操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等(děng)都(dōu)可(kě)能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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