文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得(三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口dé)政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人(rén)三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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