近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基(jī)金分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差rong>普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的可供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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