万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　吴亦凡还出得来吗 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经支付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!吴亦凡还出得来吗trong>如果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其(qí)实(shí)控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续(xù)质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？