文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒn林心如生肖，林心如生肖属什么g)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(g林心如生肖，林心如生肖属什么uó)香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国(guó)内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工林心如生肖，林心如生肖属什么程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发(fā)商必须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 林心如生肖，林心如生肖属什么