5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的(de)首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第3戊申年是哪一年3位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季戊申年是哪一年报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势(戊申年是哪一年shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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