万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单(dān)。

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　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的(de)处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的(de)商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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