5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(bě毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗n)在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证(毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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