万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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