5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就(j魏承泽作品集 魏承泽一类的作者魏承泽作品集 魏承泽一类的作者iù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒ魏承泽作品集 魏承泽一类的作者u)中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增长不确(què)定性的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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