文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhu标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产ǎn)期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的(de)《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在(zài)保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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