导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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