“现在(zài)的房地产(chǎn)很难再出(chū)现像过(guò)去十年的系统性(xìng)行情。”思(sī)睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏(hào)向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分化(huà)的愈加明(míng)显，让(ràng)机构和投资者的关注度从板块向单个标(biāo)的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从(cóng)行(xíng)业来看，无论是业(yè)绩，还是估(gū)值，房地产(chǎn)都已(yǐ)经双(shuāng)杀到了(le)最底(dǐ)部(bù)，而且是反复地杀到(dào)了底(dǐ)部，再往下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道(dào)红线等(děng)指标(biāo)

　　成挖掘(jué)个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻找(zhǎo)房地产(chǎn)个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒，在(zài)房地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的(de)公司出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大(dà)的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今(jīn)年房地产(chǎn)的开发资金来源，可以发(fā)现，其实银行的信贷倾向是不太愿(yuàn)意(yì)给房企贷(dài)款的，房企的主要(yào)资金来源来自新盘(pán)的销售。但今年(nián)新房(fáng)的销售情况相较(jiào)一般。再关注(zhù)一(yī)下，哪些(xiē)房(fáng)企能(néng)从银行拿(ná)到钱，其实主要还是那些有国企(qǐ)背景的房企，民营房企相对(duì)比较困难(nán)，所以整个行业出(chū)现了一个(gè)很明显的分化(huà)，无(wú)论是(shì)在销售，还是融(róng)资等各个方面都(dōu)非常明显。现在(zài)有国资(zī)背(bèi)景的房企在资本(běn)市(shì)场表现(xiàn)相(xiāng)对(duì)较好，但(dàn)没有(yǒu)国(guó)资背景(jǐng)的民(mín)营房(fáng)企股价大多(duō)表现(xiàn)很一般。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房(fáng)地(dì)产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家(jiā)”。而(ér)具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业的成本优(yōu)势，更具体一点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是(shì)行业(yè)内的最(zuì)低水(shuǐ)平(píng)；利润(rùn)率(lǜ)是(shì)不是行业内最(zuì)高的；融(róng)资成(chéng)本(běn)是(shì)否(fǒu)是(shì)行业(yè)内最低的；建安成(chéng)本是(shì)否(fǒu)也是业内最低的；这些都是我们(men)看重的一家(jiā)房企的综(zōng)合(hé)成本(běn)。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能够同时满足上述条件(jiàn)的房企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍有(yǒu)部分(fēn)房企出现了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房(fáng)发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西(xī)藏城投(tóu)、中交地产(chǎn)、中国武夷等(děng)国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云(yún)南城投(tóu)、首开(kāi)股份、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国央企房企也踩了(le)“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企(q75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升ǐ)

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳健(jiàn)特(tè)色的国(guó)央企房企，其财务指标(biāo)称(chēng)得上(shàng)完全健康的(de)仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至(zhì)地方国企(qǐ)开始(shǐ)大举(jǔ)扩张。而这(zhè)无(wú)疑又进一步考验着国央(yāng)企(qǐ)的资(zī)金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩张速度(dù)的(de)张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备(bèi)优质(zhì)“弹药(yào)”；但(dàn)过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿(ná)地节奏也(yě)有可能让房企重蹈(dǎo)此前的(de)高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企进行举例，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例(lì)都维(wéi)持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企(qǐ)明(míng)显感觉到机会来了(le)，其开始在一线(xiàn)城市(shì)进行大(dà)举拿地，净负债率也由(yóu)此(cǐ)前的(de)33％左(zuǒ)右(yòu)水(shuǐ)准提高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨了接近三(sān)分之一。与此同时，该(gāi)房企新购入(rù)地块也(yě)实现了快(kuài)速的(de)开盘利用率，预计(jì)今年会有更多的楼(lóu)盘入市。像这(zhè)类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一(yī)方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一半在一线城市，另外一(yī)半也主要集中在(zài)强二线和二(èr)线城市；另一方面(miàn)，它的扩(kuò)张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈(chén)昊(hào)扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房(fáng)企的扩(kuò)张(zhāng)速度让人(rén)感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企(qǐ)业的影(yǐng)子(zi)。虽然(rán)说(shuō)，见(jiàn)到(dào)机会时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如果负债(zhài)率扩张(zhāng)得太(tài)快(kuài)，但未来的两年市场(chǎng)没有想象(xiàng)得那么好，可能会(huì)重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来(lái)衡量一家房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是(shì)看房企的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对(duì)房企的(de)净负债率要求(qiú)不得高(gāo)于(yú)100％要(yào)更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏速(sù)度并(bìng)没有那么快，所以要规避(bì)公司净负(fù)债率(lǜ)提高到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积(jī)极的房(fáng)企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金(jīn)茂、华(huá)发(fā)股份、越(yuè)秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负(fù)债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜(xiān)明对比的(de)是，华(huá)润置地、中国海(hǎi)外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企(qǐ)在践行较积极(jí)的拿地策略的(de)同(tóng)时(shí)，也较(jiào)好地(dì)控制了(le)公司的扩张速度与(yǔ)净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以同一(yī)筛选标准来看国央企与民营房(fáng)企，但在各维度的实际(jì)表现(xiàn)上，国央(yāng)企确(què)实会更胜一筹。如(rú)国央(yāng)企的融资成(chéng)本更低，融资渠道也(yě)更顺(shùn)畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天(tiān)然优(yōu)势(shì)。

　　虽(suī)然对比民营房企(qǐ)，机(jī)构更加看(kàn)好国央企，但这也并(bìng)不意(yì)味着(zhe)，民营(yíng)企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样(yàng)受到机(jī)构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团(tuán)的(de)十大流(liú)通股东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限公司(sī)－景顺长城中(zhōng)国回报(bào)灵活配置混合型证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)”“全(quán)国社保(bǎo)基金(jīn)一一六组合(hé)”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿(ā)巴(bā)75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升马资产(chǎn)管理有限公司就长期持有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公司的几(jǐ)只产(chǎn)品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股(gǔ)，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产市场整(zhěng)体在走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为杭州(zhōu)本(běn)土房(fáng)企的滨江集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销(xiāo)售规模(mó)、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净(jìng)利润依(yī)次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发布的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自(zì)身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战(zhàn)略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成营(yíng)收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比(bǐ)重只(zhǐ)占到(dào)近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州的土储补充同样较为积极，根据(jù)诸(zhū)葛找房、住在(zài)杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿(ná)地金额(é)依次为(wèi)404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样(yàng)持续(xù)稳居杭(háng)州的本(běn)土(tǔ)第一。

　　而(ér)滨江集团在(zài)杭州的较(jiào)突(tū)出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进前十，根据(jù)中指数(shù)据，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江集团(tuán)实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江(jiāng)集(jí)团股价翻了超一倍(bèi)以上，而(ér)近期，滨江集团更(gèng)是迎来(lái)多(duō)家(jiā)机构(gòu)的(de)集中(zhōng)调研(yán)。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机(jī)构(gòu)调研(yán)。

　　产业链布局重点(diǎn)移至(zhì)存量赛(sài)道

　　机构(gòu)在下游(yóu)家(jiā)纺、家(jiā)居(jū)、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产产业链上(shàng)的中(zhōng)游环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游(yóu)应用行业主要包括(kuò)中介服务、家用电(diàn)器、物业(yè)管理、家(jiā)居(jū)用品。综合《红周刊(kān)》的采访，房地产开发(fā)环节与上游材料端息(xī)息相关，新盘开(kāi)工不足导(dǎo)致上游不(bù)被看好，机构寻(xún)觅个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下(xià)游(yóu)。“中国(guó)房地产行业在进入(rù)存(cún)量房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏(piān)消费属(shǔ)性的家装家居(jū)领域，我们相对(duì)看好，因为居民保有(yǒu)的(de)住房(fáng)规(guī)模越(yuè)来越大，随着时间(jiān)的(de)增加，内装(zhuāng)更新的需(xū)求也会(huì)越来越多。美国过去(qù)的数据(jù)充分说明(míng)了(le)这一点(diǎn)，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地(dì)产(chǎn)产业链，我(wǒ)们(men)相对看好和内(nèi)装(zhuāng)相关(guān)的行(xíng)业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相(xiāng)关(guān)赛道龙头年内表(biǎo)现的统(tǒng)计，目(mù)前暂居(jū)前两位的都是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们(men)分别(bié)是(shì)富(fù)安娜(nà)和水星家纺，特别是(shì)前者在月线连(lián)收七根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨幅(fú)已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要(yào)从(cóng)事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠家(jiā)居、生活(huó)类产(chǎn)品的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥(yōng)有原(yuán)创“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎(shā)”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇智”自有(yǒu)品牌(pái)。第一季度(dù)报告显示，报告期内，富安娜实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿(yì)元，同比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，能够(gòu)发现该股早已成为基金(jīn)重仓股(gǔ)的天下，彼时包(bāo)括(kuò)公募的中欧价值(zhí)发(fā)现、中欧(ōu)潜力价值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价(jià)值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出(chū)现(xiàn)，占据了半壁江(jiāng)山(shān)。需要(yào)强(qiáng)调的是，中欧的两(liǎng)只基金都是价值(zhí)派基金(jīn)经理曹名长在管的产品，首季(jì)其同(tóng)时重仓的房地产产业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时(shí)的(de)家居板(bǎn)块(kuài)也因疫情、消费复苏进程缓慢等(děng)多因素一度沉寂，不过好在(zài)困(kùn)境反转露出曙(shǔ)光(guāng)，家居(jū)板块中年内表现最好的(de)是志邦家(jiā)居。同一时(shí)间段，该(gāi)股年内(nèi)上(shàng)涨已经(jīng)超过23％，从业(yè)绩来看(kàn)，无(wú)论是营收还(hái)是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧(huì)眼独具(jù)，一季报中他管理(lǐ)的广发策略优选和(hé)广发安(ān)宏回报均增加了持股(gǔ)，而(ér)这两只产品(pǐn)也成为志邦家居十(shí)大流通(tōng)股股东中(zhōng)仅(jǐn)有的两只公募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制(zhì)家(jiā)居类(lèi)标的(de)情(qíng)有独(dú)钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东，其也(yě)成为(wèi)他的独门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除(chú)去家居家纺外(wài)，下游的物(wù)业股也(yě)越来越被机构所青(qīng)睐，不过这类标(biāo)的大多在香港上市(shì)，如何选择成为难题。对此，前(qián)述上海公募基(jī)金经(jīng)理举例分析：“物业服(fú)务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以(yǐ)我曾经(jīng)买的绿城服(fú)务为(wèi)例，它在中高(gāo)端(duān)楼(lóu)盘占(zhàn)比是(shì)比较高的，每年到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目到期之后(hòu)，经过两三(sān)轮合同周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正能做到(dào)产品(pǐn)提价的公司很(hěn)少，因为物业公(gōng)司很容(róng)易(yì)一开始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定人(rén)员成本的年度增(zēng)长，不过服务没(méi)有特别好(hǎo)，客(kè)户没有那么满意，能(néng)做到提(tí)价(jià)难度是(shì)非常(cháng)大的。但是该公司能在业内(nèi)做到到期之后(hòu)提价(jià)率比较高，这(zhè)跟它(tā)的定位和比较(jiào)好(hǎo)的服务是有关(guān)系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升