近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(h龙有几个爪 龙有两个根吗24px;'>龙有几个爪 龙有两个根吗é)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的(de)分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流龙有几个爪 龙有两个根吗，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称(chēng)。

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