“现在的房地产(chǎn)很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)像过去十年的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首(shǒu)席经济(jì币值是什么意思，硬币的币值是什么意思)学家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业(yè)分化的愈加明显，让机(jī)构和投资者(zhě)的关注度从板(bǎn)块向单(dān)个标的转移。上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩(jì)，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀到(dào)了(le)最(zuì)底部，而(ér)且(qiě)是反复地杀到了(le)底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等(děng)指标(biāo)

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那(nà)么如(rú)何(hé)寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进(jìn)行选择，需要非常小心，避免选了半天，标(biāo)的(de)公司出(chū)现爆雷的(de)情况(kuàng)。除此之外，洪灏(hào)指出，需要满足以下三个基准：有大(dà)的国资背景的、杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低的、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他(tā)还表示(shì)，如果(guǒ)关注一下今年房地产的开发资(zī)金来(lái)源，可以发现，其实银行的信贷(dài)倾向(xiàng)是不太愿意给房企(qǐ)贷款的(de)，房企的主(zhǔ)要资金来源(yuán)来(lái)自(zì)新盘的(de)销售。但今年新房的销售情况相(xiāng)较一(yī)般。再关注一(yī)下(xià)，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整(zhěng)个(gè)行业出现(xiàn)了一个很明显的分化，无论是在(zài)销(xiāo)售，还是融资(zī)等各个方面都(dōu)非(fēi)常(cháng)明显。现在(zài)有国资背景的(de)房企在资本(běn)市场表现相对较好(hǎo)，但(dàn)没有国资背(bèi)景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产(chǎn)行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而(ér)具(jù)体到如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的成本优势(shì)，更具体(tǐ)一(yī)点，就是它(tā)的净(jìng)借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是(shì)行业(yè)内(nèi)的(de)最低水平；利(lì)润率是不是(shì)行业内(nèi)最高的(de)；融资成(chéng)本是否(fǒu)是行业内最(zuì)低的；建安成本是(shì)否也(yě)是业(yè)内最低的；这(zhè)些都是我们看重的一家房企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意(yì)的是，能够(gòu)同时满足上述条(tiáo)件的房企并(bìng)不多。即便是在国(guó)央企中，仍有(yǒu)部(bù)分(fēn)房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶化(huà)的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数(shù)据整理发(fā)现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中交地产、中国(guó)武夷等国央企“三道(dào)红(hóng)线”全(quán)踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城(chéng)投控股等国央(yāng)企房(fáng)企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难(nán)看出(chū)，即便是有着较稳健特(tè)色的国央企房(fáng)企，其财(cái)务指标称得上(shàng)完(wán)全(quán)健康的仍是(shì)少数。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地(dì)方国企开始大举扩(kuò)张。而(ér)这无(wú)疑又进一步考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为重(zhòng)要，节(jié)奏把握(wò)准确，有助于房(fáng)企储(chǔ)备优(yōu)质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未来市(shì)场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的高(gāo)杠(gāng)杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年(nián)开始到(dào)2021年(nián)，连续4年的净(jìng)借(jiè)贷(dài)比例(lì)都维持在33％左右(yòu)，完全没有(yǒu)增加杠杆比(bǐ)例(lì)。而到2022年，这家(jiā)房企(qǐ)明显感觉到(dào)机会(huì)来了，其开始在一(yī)线城市进行(xíng)大举拿地(dì)，净负债率也由此前的(de)33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同(tóng)时，该房企(qǐ)新(xīn)购(gòu)入地块也实现了(le)快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类(lèi)企业就符合“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其(qí)中一半在一线城(chéng)市(shì)，另外一半也(yě)主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在强二(èr)线和(hé)二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是有节(jié)制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒(xǐng)道，与之相反，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看(kàn)到了2016年～2020年期(qī)间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但出手的章法仍要(yào)小心，如果负债(zhài)率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年(nián)市场没有(yǒu)想象得(dé)那么(me)好，可能(néng)会(huì)重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房(fáng)企的扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净(jìng)负债(zhài)率水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就(jiù)是扩张得(dé)过于快速了(le)。

　　不难(nán)看(kàn)出(chū)，这一标准要比“三道红(hóng)线(xiàn)”对房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率要求不(bù)得(dé)高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释(shì)，当前房(fáng)地产行业的复(fù)苏速度并没(méi)有那么快，所以要规避公司净(jìng)负债率提高到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年(nián)拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股份(fèn)、越(yuè)秀(xiù)地(dì)产(chǎn)、绿(lǜ)城中(zhōng)国(guó)、保(bǎo)利发(fā)展等房(fáng)企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债率持续居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华润(rùn)置地(dì)、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行较积(jī)极的拿地策略的(de)同(tóng)时(shí)，也较好地控制了公司的扩(kuò)张速度(dù)与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个(gè)别(bié)民营(yíng)房企

　　或具备“最(zuì)后赢(yíng)家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际(jì)上，他(tā)们是以同一筛选标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但在各维(wéi)度的(de)实(shí)际表现上，国央(yāng)企确实会更(gèng)胜(shèng)一筹。如国央企的融资(zī)成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对(duì)比民营房(fáng)企，机构更加看(kàn)好(hǎo)国央(yāng)企，但这也并(bìng)不意味(wèi)着，民(mín)营企业(yè)中(zhōng)就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房(fáng)企(qǐ)同(tóng)样受到机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流通股东中新(xīn)进了(le)“中国(guó)工(gōng)商银(yín)行股份有限公(gōng)司－景顺长城中国回报灵活配置(zhì)混(hùn)合型(xíng)证券投资基金”“全国社保基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的(de)几只产品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和(hé)其自身的基本面(miàn)表现存在一定(dìng)关系。2020年以来(lái)的(de)近三年时(shí)间，房(fáng)地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭(háng)州本土房企(qǐ)的(de)滨江集团仍是表现(xiàn)出较(jiào)强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团(tuán)在(zài)业(yè)绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现(xiàn)等多(duō)维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季报，今年(nián)一季(jì)度，滨(bīn)江集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣非归母净(jìng)利润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能(néng)保持自身业绩的持续增长，和滨江集(jí)团(tuán)扎根杭州的战略布局(jú)关(guān)系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团有近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只(zhǐ)占到近六成(chéng)。近三年(nián)持(chí)续稳居杭(háng)州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江(jiāng)集团在杭(háng)州(zhōu)的土储补充同样(yàng)较为积极，根据诸(zhū)葛找房(fáng)、住(zhù)在(zài)杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持(chí)续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也(yě)让(ràng)滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排名(míng)迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排(pái)名已(yǐ)冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注(zhù)意的(de)是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了(le)超一倍(bèi)以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来(lái)多家机构的(de)集中调(diào)研。滨(bīn)江集团发布(bù)公告(gào)表示，公司于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰(yīng)基(jī)金、建信养老、新华(huá)养老等18家(jiā)机构调(diào)研。

　　产业链(liàn)布局重点移至存量赛(sài)道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实(shí)际(jì)上房地(dì)产开(kāi)发只(zhǐ)是房地产产业链上(shàng)的(de)中游环(huán)节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材(cái)料供应(yīng)商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中介(jiè)服务、家用电器(qì)、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发环(huán)节(jié)与上游材料端息(xī)息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔(ěr)法(fǎ)的(de)思路渐渐移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房(fáng)地产行业在进(jìn)入(rù)存量房(fáng)时(shí)代，所(suǒ)以对地产(chǎn)产(chǎn)业链，尤(yóu)其(qí)是偏消费属性的家装(zhuāng)家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有的(de)住房规模越(yuè)来(lái)越大，随(suí)着(zhe)时间的增加，内(nèi)装更新的需(xū)求也(yě)会(huì)越来越多。美国过去的数(shù)据充分(fēn)说明了(le)这(zhè)一点，在新房销售见顶之(zhī)后，家具消费的增(zēng)长却一直(zhí)都很好。对(duì)于地产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相(xiāng)对(duì)看好和内装相关(guān)的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊(kān)》对下(xià)游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现的统(tǒng)计，目(mù)前暂居前两位(wèi)的都(dōu)是来(lái)自(zì)家纺赛道(dào)的公(gōng)司，它们(men)分(fēn)别是(shì)富安(ān)娜和水星家纺，特别是前者(zhě)在月线连收(shōu)七根阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要(yào)从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研币值是什么意思，硬币的币值是什么意思(yán)发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原(yuán)创“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业(yè)收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公司一季(jì)报的十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，能够(gòu)发现该股早已成为(wèi)基金(jīn)重仓(cāng)股的(de)天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值(zhí)发现、中(zhōng)欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价(jià)值和私募的明(míng)河2016，都在(zài)其中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需(xū)要(yào)强(qiáng)调(diào)的是(shì)，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都是价值派(pài)基金经理曹名(míng)长(zhǎng)在(zài)管的产品，首季其同(tóng)时重(zhòng)仓的房地产产业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而言(yán)，前几年(nián)曾经风(fēng)光一时的家居板块也因(yīn)疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多(duō)因素一度(dù)沉寂，不过(guò)好在困境(jìng)反转露出曙光，家居板块中年内表现最(zuì)好的是志邦家居。同(tóng)一时(shí)间段，该(gāi)股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看(kàn)，无论(lùn)是营收还是归母净利润，公司都实现(xiàn)了同比双升(shēng)。

　　从公司的十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基金经(jīng)理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管(guǎn)理的(de)广发策略优选和广发安宏(hóng)回报均增加了持(chí)股，而这两只产品(pǐn)也成为志(zhì)邦家居十大流通股股(gǔ)东中仅有的两只公募(mù)。有意(yì)思(sī)的是，他似乎对(duì)于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱柜(guì)中，他管理(lǐ)的(de)全部三只产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不过这类标的(de)大多在香港上(shàng)市，如何(hé)选择成为难题。对(duì)此，前述(shù)上(shàng币值是什么意思，硬币的币值是什么意思)海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理举例分析(xī)：“物(wù)业(yè)服务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣(zhēng)的是(shì)市场(chǎng)化应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同(tóng)里提价成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目到(dào)期之后(hòu)，经过两(liǎng)三轮合(hé)同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能(néng)做到产品提价的公司(sī)很(hěn)少，因为物业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因(yīn)为保安这些固定人(rén)员成本的(de)年度增长，不过服(fú)务没(méi)有特别好，客户(hù)没有那么满意(yì)，能做到提价难度(dù)是非(fēi)常大的(de)。但是该(gāi)公司(sī)能(néng)在业内做到(dào)到期之后提(tí)价率比较高(gāo)，这跟它(tā)的定位和(hé)比(bǐ)较好的服务(wù)是(shì)有关系的。”他进一(yī)步强调。

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