万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统yle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统"北京房圈大消息(xī)！顶级富豪，都被(bèi)割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统　根据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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