饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息(xī)等问题(tí)，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低(dī)的(de)中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计委建设(shè)部下(xià)发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行(xíng)的2014年更(gèng)新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少数特(tè)别(bié)复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在(zài)服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计算出新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画合适的(de)中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)提供(gōng)的(de)基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画

　　另外，对(duì)收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规(guī)范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看(kàn)，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的(de)调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但(dàn)在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费(fèi)的(de)行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了(le)房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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