5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng单倍行距是多少)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。单倍行距是多少p>

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的(de)大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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