近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分单亲家庭是什么意思分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观单亲家庭是什么意思测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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