万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去(qù)了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从荷兰(lá贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句n)运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它(tā)，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和(hé)中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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