近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价(jià精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字)格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zh精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字ǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理，调(diào)减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权(quán)类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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