近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的RE利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗ITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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