万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗(xù)质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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