5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月(yu高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱è)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业(yè)绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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