5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上匚字旁的字有哪些，区字旁的字；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发匚字旁的字有哪些，区字旁的字展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 匚字旁的字有哪些，区字旁的字