5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱00; line-height: 24px;'>缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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