导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底伊拉克是不是被灭国了有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)伊拉克是不是被灭国了约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　伊拉克是不是被灭国了　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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