万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。苏修是什么意思，苏修是什么意思p>

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(d苏修是什么意思，苏修是什么意思ìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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