饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格(gé)实(shí)行明码标价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金额不低(dī)的(de)大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要(yào)的(de)收费(fèi)夹带(dài)其(qí)中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务(wù)费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiā上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好ng)关部门(mén)主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上适(shì)当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各(gè)中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确(què)服务(wù)项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市(shì)场平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关部门(mén)依(yī)法(fǎ)查处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构相关(guān)违法违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费(fèi)过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的(de)专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房者处(chù)于弱势(shì)地(dì)位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来(lái)承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用(y上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好òng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了(le)房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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