近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REIT珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄s的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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