导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗shì)不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间(j塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗iān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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