导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗